融資收購動作頻頻 長租公寓市場或迎大整合

新春伊始，長租公寓市場風(fēng)頭正盛，上市房企加緊布局、并購。據(jù)記者了解，近日，富力地產(chǎn)、碧桂園先后發(fā)行了租賃專項資金計劃，新城控股、金地集團也均有意試水長租公寓。在房地產(chǎn)市場進入白銀時代之際，開發(fā)商紛紛將目光投向存量市場，加上政策的推動，長租公寓成為企業(yè)爭相進入的藍海。而業(yè)內(nèi)預(yù)計，隨著資本的涌入，長租公寓市場很快將迎來整合期，各類收并購將成為今年行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

近日，國內(nèi)長租公寓運營品牌中富旅居宣布，獲得上市房企新城控股的戰(zhàn)略投資，新加坡城市發(fā)展集團（CDL）也將進行跟投。引入戰(zhàn)投可使中富旅居旗下“瑞貝庭公寓酒店”、“樂璟生活社區(qū)”、“樂嘉服務(wù)公寓”等品牌得以快速擴張和升級產(chǎn)品。另一方面，據(jù)記者了解，新城控股此舉的試水意味明顯，在房企紛紛布局房屋租賃市場之際，以戰(zhàn)略投資入股一家公寓品牌是卡位市場的捷徑。

有意試水的房企不在少數(shù)。金地集團近日也流露出涉足長租公寓的意圖，考察了深圳本地公寓品牌warm+，并就收購意向進行各類評估。雖尚未進入決策流程，但金地布局長租公寓的態(tài)度已經(jīng)十分鮮明。

對于那些較早布局的開發(fā)商，一手收并購開拓房源，一手發(fā)債融資打通血脈也不失為上策。上交所公司債券項目信息平臺顯示，富力地產(chǎn)擬非公開發(fā)行2018年住房租賃專項公司債券，發(fā)行金額為60億元。碧桂園更是多次大筆融資，“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”近日已獲深交所無異議函。該專項由碧桂園聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司共同實施，產(chǎn)品規(guī)模100億元，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級評級AAAsf。這是國內(nèi)首單百億級規(guī)模的租賃類REITs獲批。

龍頭開發(fā)商在長租公寓的布局大多始于2017年，萬科、碧桂園、龍湖、旭輝、華潤置地、招商蛇口這些房企巨頭紛紛大力布局，動作不斷，逐漸形成泊寓、BIG+碧家國際社區(qū)、冠寓、領(lǐng)寓等長租公寓品牌。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有14家房企約20萬間房源投入使用，而對未來租賃市場的布局，這些房企合計也有近200萬間的房源規(guī)劃。

同時，據(jù)記者了解，2015年至2017年，僅深圳就出現(xiàn)了超過150家公寓品牌，競爭加劇。最早一批長租公寓品牌的投資方正由于各種原因?qū)で笸顺觯瑫r，大型開發(fā)商正急于進入長租公寓市場。因此，房企并購公 寓品牌以及公寓品牌之間的收并購預(yù)計將頻繁發(fā)生。

如魔方完成對V客青年公寓的收購后，魔方CEO柳佳曾表示，公寓市場已走過了2017年井噴期，在政策利好之下，專業(yè)化、規(guī)?；臋C構(gòu)運營商將會迎來新一輪發(fā)展的機遇，行業(yè)將進入資源整合期，投資并購或成為市場洗牌階段的一大主題。

目前來看，不管是大型開發(fā)商旗下的長租公寓品牌，還是創(chuàng)業(yè)型品牌公寓，盈利都是行業(yè)痛點，目前尚沒有一家品牌公寓做到整體盈利。多位業(yè)內(nèi)人士表示，企業(yè)管理房間數(shù)量少于10000間的基本沒有利潤可言，即便達到一定的量，整體出租率也要在95%以上才能盈利。龍湖冠寓CEO韓石表示，3年內(nèi)不考慮盈利；旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華表示，長租公寓是70年的自持物業(yè)，不能用5年、10年回本的邏輯來計算。

朗詩集團董事長田明曾表示，長租公寓“今天是風(fēng)口，明天會洗牌，后天才能賺錢”。在“燒錢模式”下，與開發(fā)商自有資金雄厚、融資渠道多樣不同，絕大多數(shù)創(chuàng)業(yè)型公寓品牌只能依賴外部融資，在尚難盈利的情況下，資金鏈隨時可能斷裂。因此，接下來這些創(chuàng)業(yè)型品牌公寓最有可能成為被收購的目標。

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